Valstybės nekilnojamasis turtas: kaip viešasis turtas gali tapti ekonomikos varikliu 

Versle nekilnojamojo turto vertės augimas laikomas savaime suprantamu tikslu. Ar taip turėtų būti ir valstybės sektoriuje? Turto banko vadovas Gintaras Makšimas teigia, kad valstybė iš turto saugotojos šiandien jau tampa vertės kūrėja. „Citadele“ banko ekonomistas Aleksandras Izgorodinas patvirtina: nors valstybės tikslas nėra pelnas, ji negali į savo turtą žiūrėti mažiau atsakingai nei verslas. 

Didžiausias valstybės administracinės paskirties nekilnojamojo turto valdytojas Lietuvoje  Turto bankas šiuo metu centralizuotai valdo apie 10,6 proc. viso valstybės nekilnojamojo turto – beveik 1 mln. kv. m ir, anot Turto banko vadovo, vis dažniau vertinamas ne kaip pavienių pastatų rinkinys, o kaip vientisas portfelis, kurio vertę svarbu ne tik išsaugoti, bet ir didinti. 

„Turto bankas irgi pradeda keisti savo mąstymą. Iš turto saugotojų tampame tais, kurie kuria vertę, tai yra, efektyviai valdo turtą ir taip kuria valstybei naudą“, – sako G. Makšimas. 

Pasak jo, valstybės siekis efektyvinti turto valdymą ir siekis išsaugoti turto vertę nėra tas pats – tai skirtingi tikslai, kuriems pasiekti reikia skirtingų priemonių. Investicijų į valstybės turtą tikslas nėra vien mažesnės eksploatacijos išlaidos. Jos leidžia prailginti pastatų gyvavimo ciklą, išsaugoti jų vertę ir kartu užtikrinti, kad ateityje nereikėtų mokėti gerokai daugiau. 

Šią mintį patvirtina ir A. Izgorodinas. Ekonomisto teigimu, atidėta turto priežiūra veikia kaip skola su palūkanomis – kuo ilgiau sprendimai atidedami, tuo brangiau jie kainuoja ateityje. 

Įgyvendinant didesnius atnaujinimo projektus atsiranda galimybė iš anksto įdiegti sprendimus, kuriuos vėliau įgyvendinti būtų gerokai brangiau ar sudėtingiau. 

„Kitaip“ nereiškia „abejingai“ 

„Citadele“ banko ekonomistas A. Izgorodinas primena esminį skirtumą tarp valstybės ir verslo. 

„Versle nekilnojamojo turto vertės augimas dažniausiai yra tikslas savaime, nes turto vertė tiesiogiai virsta pelnu, investavimo galimybėmis ar konkurenciniu pranašumu. Valstybės turtas vertinamas ne tik pagal rinkos kainą, bet ir pagal funkciją, kurią jis atlieka visuomenei. Mokyklos vertė nėra vien tai, už kiek ją būtų galima parduoti – pirmiausia tai vieta, kurioje mokosi vaikai“, – sako A. Izgorodinas. 

Būtent todėl, anot ekonomisto, valstybė gali sau leisti nesivaikyti turto vertės augimo kaip savitikslio rodiklio. Tačiau tai nereiškia, kad ji gali ignoruoti turto būklę ar jo vertės išsaugojimą. 

„Kitaip“ pernelyg dažnai virsta „abejingai“. Kai turtas vertinamas tik pagal jo funkciją, o jo būklė ir vertės išsaugojimas lieka antrame plane, pradeda kauptis paslėptas įsipareigojimas. Nusidėvėjęs ir neprižiūrimas turtas tyliai praranda vertę, o sąskaitą anksčiau ar vėliau apmoka mokesčių mokėtojai“, – pažymi ekonomistas. 

Jo vertinimu, valstybė gali sau leisti nesiekti turto vertės augimo kaip tikslo, tačiau negali sau leisti į vertės išsaugojimą žiūrėti kaip į antraeilį dalyką. 

Neinvestavimas kainuoja vėliau 

Pasak A. Izgorodino, neinvestavimas į turto vertės išsaugojimą neturėtų būti vertinamas kaip pagirtinas taupumas. 

„Atidėta turto priežiūra veikia kaip skola su palūkanomis – tai brangesnio sprendimo atidėjimas ateičiai“, – sako jis. 

Yra ir mažiau matoma neveikimo kaina. Prastos būklės turtas ne tik brangiau kainuoja eksploatuoti, bet ir kelia saugumo rizikų, blogina viešųjų paslaugų kokybę – vaikams, pacientams, darbuotojams. Tarptautinė praktika nuosekliai rodo tą patį: sukaupta atidėta priežiūra ilgainiui kainuoja pastebimai daugiau nei planingai ir laiku vykdomas atnaujinimas. 

„Todėl racionalu investuoti ten, kur turtas vis dar reikalingas funkcijai atlikti, ir sąžiningai atsisakyti to, kas nebereikalinga. Valstybei turto vertės išsaugojimas yra ir būdas užtikrinti, kad viešosios paslaugos būtų teikiamos efektyviai, saugiai ir tvariai, nepaliekant papildomos naštos ateities biudžetams“, – pabrėžia A. Izgorodinas. 

Vertė kuriama sprendimais 

Tokia logika vadovaujamasi ir valdant valstybės nekilnojamojo turto portfelį. Turto banko vadovas irgi įsitikinęs, kad vertę kuria ne tik pastatų atnaujinimas, bet ir gebėjimas atsisakyti valstybės funkcijoms nebereikalingo turto. 

„Kasmet Turto bankui perduodama vidutiniškai apie 40 tūkst. kv. m perteklinio valstybės turto. Mes sugebame įtikinti, kad dalis turto nebūtinai reikalinga valstybei ir jis gali būti parduotas, o gautos lėšos panaudotos biudžetui papildyti arba kitų nekilnojamojo turto objektų atnaujinimui“, – sako G. Makšimas. 

Kita vertus, Turto bankas nuolat ieško turto, kuris nėra pakankamai įveiklintas, ir teikia siūlymus tiek valstybės turto valdytojams, tiek Vyriausybei, kad jis būtų valdomas efektyviau. Taip sukuriamas ciklas, kai nebereikalingas valstybės turtas tampa finansiniu šaltiniu investicijoms į tuos objektus, kurie valstybei iš tiesų reikalingi. 

„Neturėtų valstybės institucijų darbuotojai dirbti prastesnėse sąlygose negu privačiai dirbantys žmonės“, – įsitikinęs G. Makšimas. Jis pats girdėjo ne vieną atvejį, kai kandidatai dirbti valstybiniame sektoriuje atsisakė darbo pasiūlymo vien dėl netinkamų darbo sąlygų. Todėl siekiama, kad valstybės administraciniai pastatai būtų modernūs ir savo kokybe neatsiliktų nuo rinkos lyderių. 

„Valstybei nauda iš turto yra ne tik per kasdienį naudojimą, bet ir per vertės augimą“, – sako G. Makšimas. 

Vertės kūrimas jau matomas skaičiuose 

Tokio požiūrio rezultatai matomi ir konkrečiuose skaičiuose. Pavyzdžiui 2025 metais valstybės įstaigos Turto bankui perdavė daugiau nei 21 tūkst. kv. m ploto objektų. Nors 2025 metais aukcionų veikla išliko aktyvi, šis laikotarpis labiau išsiskyrė efektyvumu ir pirkėjų įsitraukimu. Per metus Turto banko aukcionuose parduoti 637 objektai, t. y. 22 proc. daugiau nei 2024 metais. Iš aukcionuose parduotų objektų 2025 metais surinkta 28,39 mln. eurų. 

Šios lėšos prisideda atnaujinant valstybės turtą. Per 2024 ir 2025 metus Turto bankas įgyvendino daugiau kaip 90 atnaujinimo ir remonto projektų, o bendras atnaujintų ir suremontuotų patalpų plotas viršijo 65 tūkst. kv. m.